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SCI (Société Civile Immobilière)

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Qu'est ce qu'une SCI, et quelle est son utilité ?

Une SCI est une société dans laquelle plusieurs personnes (les associés) décident par contrat (les statuts) de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices ou contribuer aux pertes.
Il s'agit d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

Les bénéfices ou pertes sont répartis entre les associés au prorata de leur parts dans la SCI.
La valeur des parts sociales tient compte du passif supporté par la société. 
Elle permet de faciliter la transmission du patrimoine.
Elle permet de se louer ses locaux professionnels.


La SCI est utile pour gérer un patrimoine immobilier en famille, en échappant à l'indivision :

  • en indivision, lorsque un indivisaire veut vendre le bien les autres indivisaires siont obligés de vendre le bien, ou de racheter les parts de l'indivisaire.
  • Avec la SCI, les associés ne sont ni obligés de revendre le bien, ni de racheter les parts de l'associé vendeur.


Fiscalité de la SCI

Selon la destination de la SCI, on peut choisir (de manière définitive) la fiscalité imposition à l'impôt sur les sociétés, ou bien l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

SCI soumises à l'IS

Les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux d’impôt réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38 120 €, puis 33,33% au-delà.
C'est le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s'applique : Cela permet l'amortissement des murs, ce qui permet de déduire (pendant environ 25 ans) le coût de l'immobilier, et ainsi d'absorber fiscalement les loyers perçus.
On peut donc être propriétaire associé de la SCI, et être locataire de la SCI. La SCI déclare les loyers perçus, déduit les charges, et sera non imposable grâce au principe des amortissements déductibles. La SCI reversera ensuite les loyers nets de charges aux associés.

A savoir :
L’apport est considéré comme une vente, et donc soumis à frais de mutation.
La plus value et calculée sur le prix vente moins le prix d’achat, en déduisant les amortissements, et sans abattement de détention selon la durée, et imposée au taux de 33,33%.

SCI soumises à l'IR

Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers.
La SCI réalise une déclaration CERFA 2072, avec reports au prorata des parts sur la déclaration CERFA 2044 de chaque associé.
En cas de revente, c'est le régime des plus values immobilières des particuliers qui s’applique.

Organiser sa succession

Lorsque des parents veulent faire une donation à leurs enfants en gardant le contrôle de leur patrimoine immobilier : Les statuts donnent des pouvoirs au gérant : engager des travaux, entretenir les biens, les mettre en location, continuer à percevoir les loyers, vendre.
Il est donc important de bien rédiger les statuts en fonction de l'objectif de la SCI.

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