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| Revue de
Presse de l'immobilier neuf |
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Investissement locatif et conventionnement privé :
quel est l'impact des nouveaux dispositifs ?
La réforme du dispositif d'incitation à l'investissement
locatif est intervenue, en deux temps, à l'automne 2006,
alors que l'engouement des ménages pour ce type d'investissement
était à son apogée.
Il s'agissait notamment, pour le gouvernement, d'améliorer
le dispositif existant pour répondre aux critiques adressées
au régime Robien, jugé par certains
insuffisamment contraignant pour les bénéficiaires
au regard de l'avantage fiscal qu'il leur offrait et accusé
d'inciter à la production de logements locatifs sans référence
aux besoins.
1) Le régime Robien a ainsi été
" recentré ", c'est-à-dire
que l'avantage fiscal qui lui est attaché a été
quelque peu réduit par le biais d'une réduction du
taux et de la durée d'amortissement, les loyers plafonds
restant inchangés.
Il est doublé, pour les investissements dans le neuf, du
régime Borloo neuf, qui bénéficie
d'une fiscalité plus favorable mais impose en contrepartie
aux investisseurs des loyers plafonds plus bas et ne leur permet
de louer les logements concernés qu'à des locataires
dont les ressources sont également plafonnées.
En outre, le zonage s'appliquant aux barèmes des plafonds
de loyers et de ressources a été affiné, l'ancienne
zone B étant éclatée en deux zones B1 et B2
: le but est de mieux prendre en compte la réalité
des marchés locaux dans la fixation des loyers plafonds.
En réalité, même dans le régime
Borloo neuf, les loyers plafonds sont assez rarement inférieurs
aux loyers de marché et sont peu contraignants. Leur positionnement
dépend, toutefois, de la localisation et de la taille des
logements.
De plus,on estime que 80 à 90 % des ménages français
ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Borloo.
2) Pour les logements existants, le régime " Borloo
ancien " se substitue au " Besson ancien
". Les principes sont identiques - déduction "
spécifique " sur les revenus fonciers en contrepartie
d'un loyer plafonné - mais l'avantage est plus important.
En outre, le régime est maintenant à deux vitesses
: loyer intermédiaire et loyer social, le taux de déduction
spécifique étant plus élevé dans le
second, en contrepartie de loyers plus bas. Enfin, le Borloo
ancien comporte une nouveauté importante : la signature
obligatoire d'une convention avec l'ANAH.
Le but de la réforme est manifestement de peser davantage
sur les loyers tout en ne brisant pas la dynamique de la production
de logements locatifs privés. Dans l'ancien, il s'agit de
favoriser l'accroissement du parc conventionné privé
afin qu'il puisse contribuer de façon significative à
l'offre de logements à loyers modérés.
Source : Rapport de l'Anil, janvier
2007 (Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil
National de l'Habitat)
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L'Achat
de logement en deux temps
Dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement et des
mesures en faveur de l’accession à la propriété,
le dispositif « Pass-foncier » est créé
par l’UESL (Fédération des organismes du 1% Logement)
et la Caisse des Dépôts. Le « Pass-foncier »
facilite l’achat d’une résidence principale dans
le neuf pour les primo-accédants et permet d’acheter
en deux temps, le logement d’abord et le terrain ensuite. Cela
va permettre aux ménages d'acheter un logement neuf avec des
taux de remboursement équivalent à un simple loyer.
20 000 ménages devraient profiter de ce dispositif dans un
premier temps qui à terme pourrait en concerner 50 000.
Le Pass-Foncier permet l’achat par les primo-accédants
du seul bâti avec portage du terrain, sans coût significatif
immédiat pour le ménage, durant toute la phase de remboursement
des prêts souscrits pour la construction, dans la limite d’une
durée maximale de 25 ans.
Est éligible à ce dispositif toute opération
d’acquisition ou de construction par un ménage d’un
logement neuf affecté à sa résidence principale,
en individuel ou en collectif, en diffus ou en groupé.
La décision d’octroi d’un Pass-Foncier pour ces
opérations dites « accédants » est prise
par le CIL-CCI.
Sont également éligibles les opérations groupées
financées en PSLA qui ont fait l’objet d’un agrément.
Pour ces opérations dites « fléchées »,
la décision d’octroi du Pass-Foncier sera globale et
portera sur l’ensemble du terrain d’assise de l’opération.
Ménages bénéficiaires
Les bénéficiaires du Pass-Foncier doivent répondre
aux trois critères suivants:
- être primo accédants de sa résidence principale
;
- disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA ;
- être bénéficiaires d’une aide à
l’accession sociale à la propriété attribuée
par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un
groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation
du logement (aide de 3000 à 5000 euros suivant les zones).
Les ménages qui sont concernés sont les mêmes
qui bénéficient de la majoration du PTZ.
Montant
du Pass-Foncier
Par logement, le montant du Pass-Foncier ne pourra excéder
les plafonds suivants :
| En Euros |
Zone A (zone Robien) |
Zone B |
Zone C |
| Opérations "Accédants" |
50 000 |
40 000 |
30 000 |
| Opérations "Fléchées" |
30 000 |
25 000 |
20 000 |
Montage pratique
Une personne morale désignée par le CIL-CCI, ou une
structure ad’hoc gérée par la CDC pour les opérations
« fléchées », se porte acquéreur
soit du terrain d’emprise en logement individuel, soit de la
charge foncière en logement collectif lorsque ce montage sera
possible. Elle signe concomitamment un bail à construction
au profit du ménage futur accédant et une promesse de
cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition
suspensive du paiement du prix afférent du terrain, pour une
durée maximale de 25 ans. L’acquisition par l’accédant
du foncier se fait au prix d’origine indexé chaque année
sur toute la durée effective du portage :
• pour
les salariés du secteur assujetti au 1% Logement : au taux
de 1,5 % ;
• pour les autres ménages : au taux d’inflation,
dans une double limite inférieure de 2% et supérieure
de 4,5 %.
L’accédant a la faculté d’acheter le foncier
à toute date à sa convenance pendant la période
de portage aux conditions définies ci-dessus.
Sécurisation
du Pass-Foncier
En cas d’impayés de plus de trois mois des mensualités
de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction
durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires
d’un Pass-Foncier dans le cadre d’opérations «
accédants », bénéficient d’une double
sécurisation :
- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale
désignée par le CIL-CCI, qu’il s’agisse
ou non de la personne morale qui a accordé le Pass-Foncier,
à des conditions identiques à celles fixées pour
le PSLA : pendant les cinq premières années de la phase
d’accession, le prix garanti est égal au prix auquel
le ménage a lui-même acquis ; pendant les années
suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par an. le relogement
dans le cas où il ne peut rester sur place. Toutefois, le CIL-CCI
s’efforcera chaque fois que possible de garantir aux ménages
concernés le maintien dans les lieux.
- En cas d’impayés de plus de trois mois des mensualités
de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction
durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires
d’un Pass-Foncier dans le cadre d’opérations «
fléchées », bénéficient de la sécurisation
associée au PSLA.
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Garantie
des risques locatifs
Dominique de Villepin a annoncé la création d'une "garantie
des risques locatifs" (GRL) pour tous. La garantie-location
prendra la forme d'un dispositif global de garantie des risques locatifs.
Ce dispositif concernera tous les locataires qui jusqu'à présent
n'étaient couverts par aucune garantie : les chômeurs,
les titulaires de CDD, les travailleurs à temps partiel, les
employés de maison, les salariés agricoles, les étudiants
ou les jeunes fonctionnaires.
Le fonds sera financé par l'Etat et l'organisme paritaire gérant
le 1% logement. Le GRL vise à favoriser l'accès et le
maintien dans leur habitation locative des ménages confrontés
aux difficultés pour se loger en raison de revenus trop bas,
en garantissant jusqu'à deux ans le paiement des loyers auprès
des propriétaires.
LA « GRL »,
POUR QUOI ?
La Garantie des risques locatifs favorise l’accès et
le maintien dans leur logement locatif des ménages qui font
l’objet de discrimination en raison du niveau de leurs revenus
ou de leur situation professionnelle, en évitant que des garanties
supplémentaires comme des cautions leur soient réclamées.
La Garantie des risques locatifs permet d’autre part la mise
en location de nouveaux logements, grâce à la sécurisation
du risque d’impayés dont on sait qu’il constitue
pour les propriétaires un frein à la location.
LA « GRL », POUR QUI?
La Garantie des Risques Locatifs vise à aider les locataires
titulaires de CDD, les salariés à temps partiel, les
saisonniers, les jeunes en formation, les étudiants, les employés
de maison, les jeunes fonctionnaires…, qui font souvent l’objet
de discriminations parce qu’ils ne peuvent pas présenter
des garanties suffisantes pour les bailleurs.
LA
« GRL », COMMENT ÇA MARCHE ?
Grâce à la Garantie des Risques Locatifs les propriétaires
bailleurs seront indemnisés en cas d’impayés du
locataire pendant toute la durée du bail. Pendant cette période
la situation du locataire sera examinée, afin qu’elle
puisse être régularisée, et qu’un suivi
social soit mis en place pour les locataires les plus en difficulté.
Pour ce faire, des financements du 1% Logement et de l’Etat
viendront compléter les primes perçues par les assureurs
en cas d’impayés de loyers, ou les prises en charge directes
du risque d’impayé par les bailleurs. La GRL sera mise
en œuvre à partir du 1er janvier 2007.
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Les
français penchent pour la stabilité des prix
Selon Le Baromètre semestriel, Habitat Espaces Immobiliers
– Meunier, dans les six prochains mois :
42 % des français estiment que les prix de l'immobilier vont
encore augmenter,
44 % pensent qu’ils vont progressivement se stabiliser,
8 % pensent que les prix vont baisser (les baissiers),
6% n'ont pas d'opinion
Etre propriétaire est
plus intéressant
72% des Français pensent qu’il est plus intéressant
d’acheter et seulement
16 % pensent qu’il est plus intéressant de louer.
Les Français sont 65 % à juger les loyers élevés.
Intentions d'achat
17 % des personnes interrogées ont l’intention d’acquérir
un bien immobilier dans les 2 ans. Ils n’étaient que
13 % l'année dernière.
La résidence principale est le moteur de la demande avec 83
% des objectifs d’achat (soit une hausse de 7 % en un an),
suivie de l’investissement locatif (7 %)
et de la résidence secondaire 7 % (en hausse de 20 % par rapport
au semestre précédent).
Le Président d’Espaces
Immobiliers BNP Paribas, commente ce baromètre : «
les fondamentaux du marché immobilier du logement sont toujours
aussi solides. Ainsi les intentions d’achat d’un bien
immobilier, dans les trois régions sondées, n’ont
jamais été aussi élevées… ». |
| Défiscalisation
dans les DOM-TOM
Les aides fiscales accordées au secteur du logement dans
les départements d'outre-mer (DOM) ont des "effets pervers"d'aprés
le "rapport d'information" du 1er décembre du sénateur
de l'Ardèche, Henri Torre.
Les réductions d'impôts liées aux investissements
dans l'habitat des DOM ont fortement progressé, depuis juillet
2003. En 2005, elles étaient estimées à 175
millions d'euros.
Cette défiscalisation porte sur diverses opérations
: achat ou construction de la résidence principale, acquisition
d'un immeuble neuf en vue de le louer, souscription de parts ou
d'actions de sociétés qui édifient des habitations
neuves, travaux de réhabilitation de logements de plus de
quarante ans, etc.
Les interlocuteurs que le sénateur a rencontrés lors
de ses déplacements sur le terrain, ont très souvent
souligné l'effet inflationniste des aides fiscales.
Un tel système favorise en outre la production de logements
dont les loyers ne "sont pas accessibles" à 80
% de la population ultramarine : le niveau de vie dans les DOM est
plus faible qu'en métropole.
En outre, la typologie des habitations produites "en défiscalisation
n'est pas adaptée à la structure familiale des ménages"
car il s'agit, dans trois cas sur quatre, de T 1 ou de T 2.
Enfin, le foncier disponible est cher, rare et capté au
profit d'"opérations défiscalisées"
dans le secteur libre et intermédiaire. Accaparées
par ces programmes, les entreprises du BTP " répondent
difficilement aux appels d'offres des bailleurs sociaux", déplore
M. Torre.
Pour corriger ces "déséquilibres", le sénateur
suggère de "mieux "cibler" la défiscalisation"
en accordant les réductions d'impôt les plus importantes
à la construction locative sociale. Mais les aides fiscales
ne doivent surtout pas être supprimées, insiste-t-il,
car elles permettent de soutenir l'emploi dans des territoires fragiles
sur le plan économique.
d'après LE MONDE du 09.12.06
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| Hébergement
d’urgence : création d’une réduction d’impôt
L’Assemblée nationale a adopté un
amendement proposé par les députés Pierre Méhaignerie
et Gilles Carrez,visant à créer une réduction
d'impôt sur le revenu pour ceux qui investissent dans l'hébergement
d'urgence.
« Afin de développer l'offre de logement en faveur
des personnes qui éprouvent des difficultés particulières
d'accès au logement, il est proposé de favoriser,
par l'octroi d'un avantage fiscal, l'investissement privé
dans les résidences hôtelières à vocation
sociale », mises en place par la loi du 13 juillet 2006 portant
engagement national pour le logement.
Les contribuables qui réaliseront un investissement dans
de telles résidences bénéficieront d’une
réduction d’impôt sur le revenu égale
à
25 % du prix d’acquisition d’un logement neuf.
Le montant de l'investissement est plafonné à 50.000
€ pour un célibataire et 100.000€pour un couple
marié ou pacsé.
La réduction d’impôt est étalée
sur une durée maximale de six ans. |
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