Questions fréquentes

La loi Scellier Intermédiaire est elle plus intéressante que la loi Scellier ?

Quelles sont les garanties sur la construction ?

A combien serai-je imposé à la revente de mon bien ?

Quelles sont les formalités pour bénéficier des avantages fiscaux ?

Si la loi s'arrète, conserverai-je les avantages fiscaux ?

Peut on louer à ses enfants ?

Quelle est la base de calcul de la réduction d'impôt Scellier ?

Quel est le point de départ de la réduction d'impôt Scellier ?

Pourquoi vaut il mieux investir dans un programme vendu aussi en accession à la propriété ?

Comment évaluer aujourd'hui la valeur revente de mon investissement ?

Réponses

La loi Scellier Intermédiaire est elle plus interessante que la loi Scellier ?

La loi Scellier Intermédiaire possède 2 avantages par rapport à la loi Scellier : Une durée d'amortissement de 15 ans (contre 9 à la loi Scellier), et un abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.
Les contraintes de ressources des locataires et de plafonnements de loyers ne sont pas génantes dans les agglomérations des grandes villes des zones Abis, A et B1. Pour les zones B2, il convient d'analyser chaque situation au cas par cas.
La loi Scellier Intermédiaire est donc plus avantageuse pour l'investisseur quand les plafonds de loyers correspondent aux loyers pratiqués sur le marché locatif et que le plafonnement n'est pas trop contraignant.

Quelles sont les garanties sur la construction ?

Il existe 3 types de garanties, et une assurance Dommage-Ouvrage :

• La Garantie de parfait achèvement : 1 an à compter de la date de réception sans réserve. Elle s'étend à la réparation des désordres de construction. Elle ne concerne pas les travaux indispensables pour remédier aux effets de l'usure ou de l'usage.
• La Garantie de bon fonctionnement : 2 ans à compter de la date de réception sans réserve. Elle concerne les éléments d'équipement de votre logement.
  Exemple : cumulus, convecteurs, VMC, robinets, prises de courant, interrupteurs, etc...
  Nota : les éléments de cuisines n'entrent pas dans le cadre de cette garantie.
• La garantie décennale : 10 ans à compter de la date de réception sans réserve. Elle concerne les désordres et vices cachés qui peuvent compromettre la solidité de votre logement ou le rendre impropre à son usage.
  Exemple : Déformation de la structure porteuse.
• L'assurance dommage-ouvrage : 9 ans à compter de la garantie de Parfait Achèvement (soit 10 ans après la date de réception sans réserve. Elle couvre l'ensemble des désordres rentrant dans la Garantie de Bon Fonctionnement et La Garantie Décennale.
  Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, à charge ensuite pour l'assureur de se retourner contre le responsable des désordres. Elle vous permet de ne pas avoir à attendre qu'un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel pour être remboursé.
  Elle garantit le paiement des réparations :
       - Avant la réception des travaux, si le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations (après mise en demeure infructueuse),
       - Pendant l'année qui suit la réception, si l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations après la mise en demeure.

A combien serai-je imposé à la revente de mon bien ?

Le gain réalisé lors de la revente est exonéré d'impôts.
Seule la plus value (+ prix de vente - prix d'acquisition - frais d'acquisition - frais de travaux) réalisée est susceptible d'être fiscalisée.
Jusqu'au 31 janvier 2012, la plus-value est imposée à 19% (plus 12,3% de prélèvements sociaux), avec un abattement de 10% par année de détention, à partir de la 5 ème année de détention. Soit une exonération totale de la plus value au dela de la 15ème année. Un abattement de 1000 euros est également appliqué sur le montant calculé de la plus value.

A partir du 1er février 2012 :
La plus value sera taxée au taux de 19% + 13,5% prélèvements sociaux,
avec un abattement à partir de la 5 ème année de détention de :
2% par an entre la 6ième et la 17ième année de détention, soit 24% d'abattement,
4% par an entre la 18ième et la 24ième année de détention, soit 28% d'abattement suppléméntaire,
8% par an entre la 25ème et la 30ième année de détention, soit 48% d'abattement, et une exonération totale de la plus value au dela de la 30ème année.

Rappel : La plus-value obtenue lors de la vente de la résidence principale n'est pas taxée.

Quelles sont les formalités pour bénéficier des avantages fiscaux ?

Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044 S selon votre investissement) et une lettre d'engagement de location (formulaire 2044 EB). Eventuellement, remplir un formulaire H1 ou H2 si le promoteur ne l'a pas réalisé lui même. Notre service commercial s'occupe des formalités fiscales, et remplit même votre déclaration de revenus fonciers pour vous (si cette option est souscrite dans le cadre de la gestion).

Si la loi s'arrète, conserverai-je les avantages fiscaux ?

La seule remise en cause intervient si vous ne respectez pas les 9 ans de locations obligatoires aux conditions prévues par la loi Scellier. Le fait générateur de la défiscalisation est la date de l'acte, et les économies s'appiqueront du jour de la livraison à la fin de la défiscalisation prévue initialement par la loi (9 ans pour la Scellier, 9, 12 ou 15 ans pour la loi Scellier intermédiaire).
Les différents coup de rabot sur la loi Scellier ne s'appliqueront qu'aux actes signés après la date de promulgation de la nouvelle loi.

Peut on louer à ses enfants ?

La loi Scellier autorise les acquéreurs d'un logement neuf à le louer à leurs ascendant ou descendants, à partir du moment où ils n'appartiennent pas au foyer fiscal de l'investisseur. Par contre, la loi Scellier Intermédiaire l'autorise après 3 ans de location initiale, et cette option suspend la réduction d'impôt pendant la durée de cette location. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

Quelle est la base de calcul de la réduction Scellier ?

Pour les logements que vous avez acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition, majoré des honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière, et TVA, plus le montant forfaitaire du réglement de copropriété.

Attention : les frais d'hypothèque, de prêteur de deniers ou frais de banques sont déductibles des revenus fonciers au même titre que les intérêts d'emprunt et l'assurance décès invalidité.

Exemple : pour un prix d'acquisition de 150 000 €, avec 3 000 € de frais d'acte, et 150 € de règlement de copropriété, le prix de revient est 153 150 €.

La réduction d'impôt la première année sera de 153 150 x 13% / 9 ans = 2 212 €, sans compter l'éventuel déficit foncier déductible généré par l'opération.

Quel est le point de départ de la réduction d'impôt Scellier ?

Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement voient démarrer la réduction l'année du mois de l'achèvement du logement, ou au premier jour du mois de leur acquisition chez le notaire si celle ci est postérieure. Par contre, le taux qui s'applique est celui en vigueur à la date de l'acte.

Pourquoi vaut il mieux investir dans un programme vendu également en accession à la propriété ?

En accession à la propriété, les acquéreurs n'ont pas d'avantages fiscaux, et n'achètent jamais à un prix de vente supérieur à celui du marché local. Si l'investisseur qui achète aujourd'hui veut revendre dans 10 ans, il pourra le vendre Sans moins value à des accédants à la propriété, mais pas à des investisseurs (qui n'auront pas les avantages fiscaux). Il faut donc éviter fermement les programmes vendus à 100% aux investisseurs par des réseaux de vente : les prix sont surévalués pour couvrir les frais de commercialisation, et les accédant qui refusent aujourd'hui ce type de produit, le refuseront également dans les années suivantes (sauf si le prix est largement baissé).

Comment évaluer aujourd'hui la valeur revente de mon investissement ?

La valeur dépendra surtout de combien un acquéreur est prêt à l'acheter : l'acquéreur achètera au prix du marché (variable selon la situation géographique du bien, de son état général, de ses prestations). Si c'est pour investir, il achétera en fonction de la rentabilité locative, car il ne bénéficiera plus des avantages fiscaux.

Vous voulez acheter aujourd'hui au prix du marché :
Comparez avec les prix du quartier.
Méfiez vous donc des appartements surévalués, invendables à leurs prix d'achat d'aujourd'hui, même dans 15 ans.

En résumé, le prix de vente est supérieur si vous revendez à un acheteur qui destine son achat à sa résidence principale plutôt que pour un investissement financier.

Dans une optique de revente, il faudra donc éviter les petites surfaces et les T1 (à rentabilités pourtant plus élevées en général), et privilégier les grands appartements et les grands volumes. Le mieux étant évidement une maison ou villa.