Exemple de simulation Scellier
Cette étude est donnée à titre indicatif. Votre situation personnelle peut permettre un montage financier différent.
- Apport initial : 3599 € (frais bancaires et intérets intercalaires)
- Coût moyen : 338 € / mois pendant 10 ans
- Garanties: loyers, détériorations.
Votre patrimoine immobilier Loi Scellier
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Programme : Résidence RHA-64 Lieu : Saint Jean de Luz (64) Type : T2 |
Mr et Mme Exemple
Vous êtes Mariés et vous avez 2,5 parts fiscales.
Vos revenus avant abattement sont de 80 000 €.
Votre tranche marginale d'imposition est de : 30 % (loi de finances 2011).
Votre impôt avant investissement : 8 131 €.
Signature des actes mi 2012 et livraison mi 2013.
Réductions d'impôt obtenues
| Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 | Année 6 | Année 7 | Année 8 | Année 9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 258 € | 2 298 € | 2 314 € | 2 282 € | 2 200 € | 2 114 € | 1955 € | 1955 € | 1955 € |
La réduction d'impôt est subordonnée à l'engagement du propriétaire de louer le logement pour une durée minimale de neuf ans.
Votre impôt après investissement : 6 526 €
Valeur
| Prix global : Appartement + parking | 132 000 € | |
| Frais notariés + réglement copropriété | 3 351 € | |
| Frais d'hypothèques | 1 917 € | |
| Frais de dossier bancaire | 500 € | |
| Intérêts intercalaires | 3099 € | |
| TOTAL : | 140 866 € |
Apport personnel dans l'investissement : 3 599 € (Frais de dossier bancaire et intérêts intercalaires).
Financement et Crédit bancaire
L'assurance décès-invalidité est calculée au taux de 0,3 %. |
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| Prêt amortissable : 137 268 € | Taux Fixe : 4,20 % | Durée : 20 ans | |
| Mensualité : 846 € - ADI : 34 € | |||
| Remboursement anticipé par la revente du bien 10 ans après la livraison. | |||
Loyers
| Loyers nets hors charge : 470 € |
| Progression annuelle du loyer : 1,4 % |
Assurances & gestion
| Assurance décès - invalidité avec le remboursement du crédit |
| Assurances impayés (100% garantis au 1er jour) |
| Assurances dégradations immobilières |
| Gestion locative et SAV |
| Coût : 10,75 % du montant des loyers |
Plan de trésorerie détaillé (en €)
| Recettes | Dépenses | Effort épargne mensuel |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| An | Loyers | Economie d'impôts mensuelle |
Amortissable | Gestion, copro, assurances, taxe foncière (déductibles) |
||
| Mensualités : 811 € | ||||||
| intérêts + Assurance décès (déductibles) | Capital | |||||
| 1 | 470 | 0 | -507 | -374 | -45 | -456 |
| 2 | 477 | 188 | -500 | -381 | -94 | -310 |
| 3 | 483 | 192 | -483 | -397 | -98 | -304 |
| 4 | 490 | 193 | -466 | -414 | -113 | -311 |
| 5 | 497 | 190 | -449 | -432 | -114 | -308 |
| 6 | 504 | 183 | -430 | -451 | -116 | -310 |
| 7 | 511 | 176 | -411 | -470 | -118 | -311 |
| 8 | 518 | 163 | -391 | -490 | -119 | -319 |
| 9 | 525 | 163 | -370 | -511 | -121 | -313 |
| 10 | 533 | 163 | -348 | -533 | -123 | -308 |
| 11 | 540 | 0 | -325 | -556 | -1124 | -465 |
Effort d'épargne moyen : 338 € / mois
En euros constants, votre effort moyen sur 10 ans est de : 306 €/ mois.
Répartition de l'investissement
| A 10 ans | ||
|---|---|---|
| Epargne | 34 % | |
| Impôts | 17 % | |
| Loyers | 49 % | |
| Au terme du prêt | |||
|---|---|---|---|
| Economie d'impôts | 19 331 € | ||
| Trésorerie investie | 45 598 € | ||
| Valeur acquise du Patrimoine | 156 846 € | ||
Synthèse
1. L'économie d'impôt réalisée est de 19 331 €
2. Au terme du prêt, votre bien immobilier vous aura couté 29 % de son prix d'achat.
3. Après remboursement du prêt, votre gain net est de 31 802 €
Je souhaite revendre...
| Echéance | 10 ans | |
|---|---|---|
| Epargne investie | 45 598 € | |
| Valeur du bien immobilier | 156 846 € | |
| Crédit restant à rembourser | 79 446 € | |
| GAIN NET | 31 802 € |
En épargnant 338 € par mois pendant 10 ans sur un contrat assurance vie rémunéré à 3,5% net d'impôt,
vous obtiendrez un gain net de 10 340 €, contre 31 802 € nets d'impôt avec la loi Scellier.
Prêt amortissable et/ou prêt InFiné,
- Taux fixe ou taux révisable,
- Emprunt bancaires avec apport initial ou apport 0 €,
- Durées des emprunts adaptées à la date de votre retraite.
