Exemple de simulation Scellier intermédiaire
Cette étude est donnée à titre indicatif. Votre situation personnelle peut permettre un montage financier différent.
- Apport initial : 3 636 €.
- Coût moyen : 177 € / mois pendant 15 ans.
- Garanties: loyers, détériorations.
Votre patrimoine immobilier Loi Scellier intermédiaire
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Programme : Résidence RHA-64 Lieu : Saint Jean de Luz (64) Type : T2 |
Mr et Mme Exemple
Vous êtes Mariés et vous avez 2,5 parts fiscales.
Vos revenus avant abattement sont de 80 000 €.
Votre tranche marginale d'imposition est de : 30 % (loi de finances 2011).
Votre impôt avant investissement : 8 131 €.
Signature des actes mi 2012 et livraison mi 2013.
Réductions d'impôt obtenues
| Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 | Année 6 | Année 7 | Année 8 | Année 9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 554 € | 2 813 € | 2 836 € | 2 882 € | 2 825 € | 2 766 € | 2 641 € | 2 641 € | 2 574 € |
La réduction d'impôt est subordonnée à l'engagement du propriétaire de louer le logement pour une durée minimale de neuf ans.
Votre impôt après investissement : 6 230 €
Valeur
| Prix global : Appartement + parking | 132 000 € | |
| Frais notariés + réglement copropriété | 3 351 € | |
| Frais d'hypothèques | 1 917 € | |
| Frais de dossier bancaire | 500 € | |
| Intérêts intercalaires | 3 136 € | |
| TOTAL : | 140 866 € |
Apport personnel dans l'investissement : 3 636 € (Frais de dossier bancaire et intérêts intercalaires)
Financement et Crédit bancaire
L'assurance décès-invalidité est calculée au taux de 0,3 %. |
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| Prêt amortissable : 137 268 € | Taux Fixe : 4,25 % | Durée : 25 ans | |
| Mensualité : 744 € - ADI : 34 € | |||
| Remboursement anticipé par la revente du bien 15 ans après la livraison. | |||
Loyers
| Loyers nets hors charge : 470 € |
| Progression annuelle du loyer : 1,4 % |
Assurances & gestion
| Assurance décès - invalidité avec le remboursement du crédit |
| Assurances impayés (100% garantis au 1er jour) |
| Assurances dégradations immobilières |
| Gestion locative et SAV |
| Coût : 10,75 % du montant des loyers |
Plan de trésorerie détaillé (en €)
| Recettes | Dépenses | Effort épargne mensuel |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| An | Loyers | Economie d'impôts mensuelle |
Amortissable | Gestion, copro, assurances, taxe foncière (déductibles) |
||
| Mensualités : 778 € | ||||||
| intérêts + Assurance décès (déductibles) | Capital | |||||
| 1 | 470 | 0 | -512 | -266 | -53 | -361 |
| 2 | 477 | 213 | -510 | -268 | -94 | -182 |
| 3 | 483 | 234 | -498 | -280 | -98 | -158 |
| 4 | 490 | 236 | -486 | -292 | -113 | -164 |
| 5 | 497 | 240 | -473 | -305 | -114 | -155 |
| 6 | 504 | 235 | -460 | -318 | -116 | -155 |
| 7 | 511 | 230 | -446 | -332 | -118 | -154 |
| 8 | 518 | 225 | -432 | -346 | -119 | -154 |
| 9 | 525 | 220 | -417 | -361 | -121 | -154 |
| 10 | 533 | 215 | -401 | -377 | -123 | -153 |
| 11 | 540 | 196 | -385 | -393 | -124 | -166 |
| 12 | 548 | 190 | -368 | -410 | -126 | -166 |
| 13 | 555 | 184 | -350 | -428 | -128 | -166 |
| 14 | 563 | 178 | -332 | -446 | -130 | -167 |
| 15 | 571 | 171 | -312 | -466 | -132 | -168 |
| 16 | 579 | 164 | -292 | -486 | -134 | -169 |
Effort d'épargne moyen : 176 € / mois
En euros constants, votre effort moyen sur 15 ans est de : 156 €/ mois.
Répartition de l'investissement
| A 10 ans | ||
|---|---|---|
| Epargne | 22 % | |
| Impôts | 23 % | |
| Loyers | 55 % | |
| A 15 ans | |||
|---|---|---|---|
| Economie d'impôts | 37 603 € | ||
| Trésorerie investie | 38 742 € | ||
| Valeur acquise du Patrimoine | 168 967 € | ||
Synthèse
1. L'économie d'impôt réalisée est de 37 603 €
2. Au terme du prêt, votre bien immobilier vous aura couté 27,50 % de son prix d'achat.
3. Après remboursement du prêt, votre gain net est de 91 040 €
Je souhaite revendre...
| Echéance | 15 ans | |
|---|---|---|
| Epargne investie | 38 742 € | |
| Valeur du bien immobilier | 168 967 € | |
| Crédit restant à rembourser | 69 648 € | |
| GAIN NET | 60 577 € |
En épargnant 176 € par mois pendant 15 ans sur un contrat assurance vie rémunéré à 3,5% net d'impôt,
vous obtiendrez un gain net de 13 155 €, contre 60 577 € nets d'impôt avec la loi Scellier intermédiaire.
- Prêt amortissable et/ou prêt InFiné,
- Taux fixe ou taux révisable,
- Emprunt bancaires avec apport initial ou apport 0 €,
- Durées des emprunts adaptées à la date de votre retraite.
