les Points a verifier avant d'investir

VERIFICATIONS LORS D'UNE SELECTION D'OPERATION "DE ROBIEN" OU "BORLOO"

A l'achat

Le prix d'achat correspond au marché. Les services souvent packagés (crédit, gestion locative, garanties diverses) ne doivent pas masquer un prix de vente élevé d'un ou de plusieurs éléments (immeuble, parking),

Le promoteur dispose d'une garantie financière de « parfait achèvement »,

Il y a un véritable marché locatif là où est situé l'immeuble et les loyers annoncés par l'opérateur sont « dans le marché » (attention aux loyers qui peuvent être sur-valorisés pour augmenter sur le papier la rentabilité globale de l'investissement),

Les calculs estimatifs de l'avantage fiscal « DE ROBIEN » et d'impôt ne doit pas justifier un rendement locatif,

Je peux visiter le site et obtenir les renseignements sur le marché immobilier local. Il est normal d'acheter sur plan. Une inspection de contrôle du site permet de se faire une idée de ce qui sera livré à terme,

Les garanties et assurances proposées ne masquent pas la médiocrité de la qualité d'un programme (attention, tout s'assure ; c'est une question de prime à payer et certains promoteurs n'hésitent pas, l'intérêt « marketing » primant dans ces cas).

Pour la gestion locative

Attention, un contrat d'assurance des loyers sur 9 ans ferme, ne signifie jamais que la prime d'assurance payée chaque année n'évoluera pas à la hausse. Une résidence commercialisée avec des loyers « surestimés » est un risque sur le maintien des conditions du contrat d'assurance,

A terme, les conditions sont réunies pour que le bien immobilier puisse assurément être revendu à un propriétaire occupant en résidence principale ou même secondaire (car si le marché de la revente ne porte que sur d'autres investisseurs, ces derniers recherchant les fortes rentabilités et des avantages fiscaux spécifiques, le bien immobilier pourrait connaître une décote),

Evitez les situations où trop d'investisseurs vendent au terme de 9 à 12 ans (trop d'offres simultanées = baisse de la valeur). Cette situation résulte de schémas de commercialisation qui utilisent le scénario de la revente à 9 ans. Encore faut-il que le locataire soit en fin de bail, et que vous ayez un acquéreur à ce moment là. Sinon, vous n'aurez plus de loyers pour payer vos mensualités jusqu'à l'acte de vente.