La loi Scellier 2011

Afin de soutenir le marché de l'immobilier neuf, la construction, et d'une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement a voté fin 2008, un dispositif (La Loi Scellier) qui a remplacé les régimes Robien et Borloo.

Le dispositif en faveur de l' investissement locatif immobilier neuf s'applique aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2012.

La réduction d'impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. L'investisseur a le choix d'appliquer les plafonds de loyers Scellier ou Scellier intermédiaire (secteur semi social).

REMARQUE : La loi de finances 2010 a modifié le fonctionnement du dispositif Scellier en instaurant la norme BBC.

Calcul de la réduction d'impôt avec la loi Scellier

 

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret (en fonction de la localisation du logement) et sans pouvoir dépasser 300 000 €. Les plafonds seraient, en attente de confirmation, de l'ordre de :

Zones géographiques	Plafonds au m² (biens actés en 2012)
Zone A bis	5 200 €/m²
Zone A	5 000 €/m²
Zone B1	4 000 €/m²
Zone B2	2 100 €/m²
Zone C	2 000 €/m²

LOI DE FINANCE 2012

• Le taux initialement prévu à 18% en 2012 sera de 13% pour le BBC, et 6% pour le non BBC (pour les permis déposé avant 2012).
• La loi Scellier s'arrète fin 2012.

PROGRAMMES non BBC (qui ne respectent pas les normes Batiment Basse Consommation) :
Le taux de la réduction d'impôt est :

• Si le contrat de réservation a été signé et authentifié en 2011(période transitoire) :
  et les actes signés avant le 31/03/2012 : 13 % étalés sur 9 ans,
  
• Actes signés en 2012 : 6 % sur 9 ans (si le PC a été déposé avant 2012).

PROGRAMMES BBC:

Le taux de la réduction d'impôt est :

• Si le contrat de réservation a été signé et authentifié en 2011 (période transitoire):
  et les actes signés avant le 31/03/2012 : 22 % étalés sur 9 ans,
  
• Actes signés en 2012 : 13 % sur 9 ans.
• Actes signés après le 31/12/2012 : 0 %.
  

Pour les contrat de réservations signés en 2011 :

Les parlementaires ont voté une prolongation pour les réservations signées en 2011 :
Les taux avantageux de 2011 peuvent être conservés à condition que le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement Scellier ( réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011), et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2012.

La situation peut se résumer ainsi :

Loi Scellier		BBC	NON BBC
Réservation 2010 authentifiée	Acte avant le 31/01/2011	25 %	25 %
Réservation 2010 authentifiée	Acte du 01/02/2011 au 30/03/2011	25 %	15 %
	Acte en 2011	22 %	13 %
Réservation 2011 authentifiée	Acte avant le 31/03/2012	22%	13%
	Acte en 2012	13 %	6 %*
	Acte à partir de 2013	0%	0%

*Permis de construire déposé avant 2012

Modalités d'application de la loi Scellier

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième.

Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérets d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € /an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Loi Scellier Intermédiaire

Si le contribuable respecte les plafonds Scellier Intermédiaire (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30 %. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 8 % du prix de revient du logement étalés sur 6 ans.
La réduction globale en 2012 (avec les plafonds de loyers et de ressources) est donc de 13 % + 8 % , soit 21 % du coût d' investissement d'un logement BBC.

Pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31/12/2009, le dispositif Scellier est cumulable avec le dispositif PLS.

Exemple d'investissement en loi Scellier

Pour un investissement de 150 000 € sur un bien BBC, la réduction d'impôt sera égale à :

• 150 000 x 13 % = 19 500 € d'économie d'impôt, soit 2 167 € par an pendant 9 ans.
  

Loi Scellier : obligations à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation Scellier l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.
La réduction d'impôt est accordée aux investissements situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre (classement des communes par zones par arrêté ministériel, correspondant aux zones Abis, A, B1, B2 et sur dérogation zone C).

Plafonds Scellier

Zones géographiques*	Prix au m²/mois Baux 2011 (biens actés avant 2011)	Prix au m²/mois Baux 2011 (biens actés en 2011)
Zone A bis	21,84 €/m²	21,70 €/m²
Zone A	21,84 €/m²	16,10 €/m²
Zone B1	15,19 €/m²	13,00 €/m²
Zone B2	12,42 €/m²	10,60 €/m²
Zone C	9,10 €/m²	6,10 €/m²

* Voir la carte des zones géographiques

La surface à prendre en compte s'entend comme la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, ressères, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Tableau récapitulatif du dispositif Scellier

Loi Scellier (plafonds Robien appliqués)
Engagement de location	9 ans
Réduction d'impôt si Label BBC (*si contrat de réservation signé en 2011 et authentifié)	Réduction étalée sur 9 ans : Acte signé en 2011 : 22 % Acte signé* avant le 31/03/2012 : 22% Acte signé en 2012 : 13 %
Réduction d'impôt si RT 2005 (non BBC) (*si contrat de réservation signé en 2011 et authentifié) (** Si PC déposé avant 2012)	Réduction étalée sur 9 ans : Acte signé en 2011 : 13 % Acte signé avant le 31/03/2011 : 13 %* Acte signé en 2012 : 6 %**
Date de validité	Actes signés du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012
Plafond d'investissement	Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300 000 € maximum dans la limite de plafonds par m².
Report des réductions non déduites	Les Réductions non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Imputation des déficits	Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 €.
Location à un ascendant ou à un descendant	Possible
Cumulable avec le PLS	Possible si le PC a été déposé avant le 31/12/2009
Zones concernées	Abis, A, B1, B2, et C sur agrément
Indexation des plafonds de loyers	Les loyers sont révisés chaque année
Plafonds de ressources des locataires	Non
Plafonnement des loyers (baux 2011, Scellier actés avant 2011)	Zone A : 21,84 €/m² Zone B1 : 15,19 €/m² Zone B2 : 12,42 €/m² Zone C : 9,10 €/m²
Plafonnement des loyers (Scellier actés à partir de 2011) (voir notre article)	Zone Abis : 21,70 €/m² Zone A : 16,10 €/m² Zone B1 : 13,00 €/m² Zone B2 : 10,60 €/m² Zone C : 6,10 €/m² (sur agrément ministériel)