La loi Scellier

Afin de soutenir le marché de l'immobilier neuf, la construction, et d'une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement a voté, dans la loi de finances rectificative pour 2008, un dispositif (La Loi Scellier) destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo.

REMARQUE : La loi de finances 2010 modifie le fonctionnement du dispositif Scellier (instauration de la norme BBC).

Le dispositif en faveur de l' investissement locatif immobilier neuf s'applique aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009.

La réduction d'impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. L'investisseur a le choix d'appliquer les plafonds de location Robien ou les plafonds Borloo.

L'investisseur a encore le choix, lors de l'engagement de location en 2010, de choisir entre le dispositif Robien/borloo (amortissement du prix de revient de l'immobilier), et entre le dispositif Scellier (réduction d'impôt), pour les logements acquis avant le 31/12/2009.

Calcul de la réduction d'impôt avec la loi Scellier

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt (loi de finances 2010) est de :

• 25 % en 2009,
• 25% en 2010,
• 15% en 2011,
• 10% en 2012.

Pour les constructions respectant la norme BBC (label « bâtiments de basse consommation énergétique », le taux de la réduction (loi de finances 2010) d'impôt est de :

• 25 % en 2010,
• 25% en 2011,
• 20% en 2012.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième.

Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérets d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € /an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30%. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
La réduction globale en 2009 (avec les plafonds Borloo) est donc de 25% + 12% , soit 37% du coût d' investissement du logement.

De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation ZRR (hors zone C), il peut bénéficier d'un abattement de 26% sur les loyers.

Pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31/12/2009, le dispositif Scellier est cumulable avec le dispositif PLS.

Exemple d'investissement en loi Scellier

Pour un investissement de 150 000 €, la réduction d'impôt avec les plafonds Borloo, sera égale à :

• 4 167 € pendant 9 ans,
• 3 000 € pendant 6 ans.
  

Soit une économie d'impôt totale de 55 500 €.

En 2011...

A partir de 2011, la réduction d'impot Scellier sera réduite à 15%.

Loi Scellier : obligations à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation Scellier l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.
La réduction d'impôt est accordée aux investissements situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre (classement des communes par zones par arrêté ministériel, correspondant aux zones A, B1 et B2).

Pour les baux signés en 2010, les plafonds Scellier sont :

Zones géographiques	Prix au m²/mois
Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.	21,72 €/m²
Zone B1 * : Agglomérations de plus de 250 000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon). * Y compris : grande couronne autour de Paris, agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, départements outremer, Corse et îles.	15,10 €/m²
Zone B2 :   Autres agglomérations de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Ile-de-France.	12,35 €/m²
Zone C : Reste du territoire.	-

La surface à prendre en compte s'entend comme la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, ressères, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Tableau récapitulatif du dispositif Scellier

Loi Scellier (plafonds Robien appliqués)
Engagement de location	9 ans
Réduction d'impôt si Label BBC (loi de finances 2010)	Réduction étalée sur 9 ans : Acte signé en 2011 : 25 % Acte signé en 2012 : 20 %
Réduction d'impôt si RT 2005 (loi de finances 2010)	Réduction étalée sur 9 ans : Acte signé en 2010 : 25 % Acte signé en 2011 : 15 % Acte signé en 2012 : 10 %
Date de validité	Actes signés du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012
Plafond d'investissement	Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300 000 € maximum
Report des réductions non déduites	Les Réductions non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Imputation des déficits	Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 €.
Location à un ascendant ou à un descendant	Possible
Cumulable avec le PLS	Possible si le PC a été déposé avant le 31/12/2009
Zones concernées	A, B1, B2
Abattement forfaitaire sur les loyers	26 % si la zone concernée est une Zone de revitalisation rurale
Indexation des plafonds de loyers	Les loyers sont révisés chaque année
Plafonds de ressources des locataires	Non
Plafonnement des loyers (baux 2010)	Zone A : 21,72 €/m²
	Zone B1 : 15,10 €/m²
	Zone B2 : 12,35 €/m²