LA LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE

Le dispositif « SCELLIER INTERMEDIAIRE » (connu aussi sous le nom de Scellier social ou Scellier Carrez) est applicable pour les biens acquis neufs à partir du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012.

A la différence du dispositif SCELLIER, le dispositif «Scellier Intermédiaire » aura une contrepartie sociale. Le loyer est conditionné à un plafond de ressources pour les locataires (plafond identique aux plafonds Borloo). L'acquéreur s'engagera à louer le bien pendant au moins neuf ans. En contrepartie, il bénéficiera d'un abattement forfaitaire sur les loyers de 30% et pourra bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 37% du montant investi sur 15 ans.

Comme pour la loi SCELLIER, la défiscalisation Scellier Intermédiaire est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de cette défiscalisation , l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.

Quelles sont les différences par rapport à la loi Scellier ?

• La loi Scellier Intermédiaire permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% du prix de revient étalée sur 9 ans, puis de 12 % les 6 années suivantes (à raison de 2% par an).
• La loi Scellier bénéficie d'un abattement exceptionnel sur les loyers de 30%.
• Les plafonds de loyers sont plus bas qu'en Scellier.
• Des plafonds de ressources sont instaurés pour les locataires, mais restent accessibles à plus de 80% de la population.
• Il n'est pas possible de louer à ses ascendants ou descendants. Par contre, il est possible de louer à un ascendant ou descendant sous conditions dans la mesure où le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur et que la mise à disposition doit intervenir aprés une période initiale d’engagement de location de 3 ans (la mise à disposition ne pouvant durer plus de 9 ans). Cette mise à disposition suspend et reporte le bénéfice de la réduction d'impôt et l'engagement de location.

AVANTAGE FISCAL

Les économies d'impôts résultent des déficits fonciers. Ceux-ci sont dus aux amortissements, intérêts d'emprunt, abattements sur les loyers et charges locatives qui viennent en déduction des revenus locatifs.

A l'issue de la période de neufs ans, ils est possible de poursuivre la défiscalisation de 2 % par an, par période de trois ans, dans la limite de six ans, soit uen économie d'impôt toatale de 37 %.

Les déficits fonciers obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de
10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

OBLIGATIONS A RESPECTER

Pour bénéficier de la défiscalisation "Scellier Intermédiaire" l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Pour les baux signés en 2010, les plafonds Scellier Intermédiaire sont :

La surface à prendre en compte s'entend comme la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, ressères, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

De plus, les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Pour 2010, les plafonds de ressources des locataires en Scellier Intermédiaire sont :

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.
Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.

TABLEAU RECAPITULATIF DU DISPOSITIF SCELLIER INTERMEDIAIRE