La loi Scellier intermédiaire 2011

Le dispositif « Scellier intermédiaire » (connu aussi sous le nom de Scellier social) est applicable pour les biens acquis neufs à partir du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012.

A la différence du dispositif loi Scellier, le Scellier intermédiaire a une contrepartie sociale. Le loyer est conditionné à un plafond de ressources pour les locataires. L'acquéreur s'engage à louer le bien pendant au moins neuf ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. En contrepartie, il bénéficie d'un abattement forfaitaire sur les loyers de 30 % et bénéficie d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du montant investi sur 15 ans.

Comme pour la loi Scellier, la défiscalisation Scellier intermédiaire est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf.

Pour bénéficier de cette défiscalisation , l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.

Quelles sont les différences par rapport à la loi Scellier ?

• La loi Scellier intermédiaire permet de bénéficier en 2012 d'une réduction d'impôt de 13 % (ou 6 % selon les caractéristiques BBC du bien) du prix de revient étalée sur 9 ans, puis de 8 % les 6 années suivantes.
• La loi Scellier intermédiaire bénéficie d'un abattement exceptionnel sur les loyers de 30 %.
• Les plafonds de loyers sont plus bas qu'en loi Scellier.
• Des plafonds de ressources sont instaurés pour les locataires, mais restent accessibles à plus de 80 % de la population.
• Il n'est pas possible de louer à ses ascendants ou descendants. Par contre, il est possible de louer à un ascendant ou descendant sous conditions dans la mesure où le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur et que la mise à disposition doit intervenir aprés une période initiale d’engagement de location de 3 ans (la mise à disposition ne pouvant durer plus de 9 ans). Cette mise à disposition suspend et reporte le bénéfice de la réduction d'impôt et l'engagement de location.

Calcul de la réduction d'impôt avec la loi Scellier Intermédiaire

En plus de la réduction d'impôt Scellier, une économie d'impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus aux intérêts d'emprunt, à l'abattement de 30 % sur les loyers, la taxe foncière, les travaux éventuels, et les charges locatives qui viennent en déduction des revenus locatifs.

Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € /an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

A l'issue de la période initiale de neuf ans qui fournit en 2012 une réduction d'impôt de 13 % (ou 6 % en non BBC) du prix de revient, il est possible de poursuivre la défiscalisation à raison de 8 % sur une période de six ans, soit une économie d'impôt totale de 21 %.

La réduction d'impôt Scellier Intermédiaire est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Les plafonds seraient, en attente de confirmation, de l'ordre de :

Zones géographiques	Plafonds au m² (biens actés en 2012)
Zone A bis	5 200 €/m²
Zone A	5 000 €/m²
Zone B1	4 000 €/m²
Zone B2	2 100 €/m²
Zone C	2 000 €/m²

LOI DE FINANCE 2012

• Le taux Scellier 2012 est de 13% étalé sur 9 ans + 8% étalé sur 6 ans pour le BBC, et 6% + 8% pour le non BBC (si le PC a été déposé avant 2012).
• La loi Scellier s'arrète fin 2012.

PROGRAMMES non BBC :
Le taux de la réduction d'impôt est :

• Si le contrat de réservation a été signé et authentifié en 2011(période transitoire)
  et les actes signés avant le 31/03/2012 : 13 % sur 9 ans + 10% sur 6 ans,
  
• Actes signés en 2012 : 6% + 8 % sur 6 ans, soit 14 % sur 15 ans, si le PC a été déposé avant 2012.
• Actes signés en 2013 : 0%

PROGRAMMES BBC :
Le taux de la réduction d'impôt est :

• Si le contrat de réservation a été signé et authentifié en 2011(période transitoire)
  et les actes signés avant le 31/03/2012 : 22 % sur 9 ans + 10% sur 6 ans,
• Actes signés en 2012 : 13 % sur 9 ans + 8 % sur 6 ans, soit 21 % sur 15 ans,
• Actes signés en 2013 : 0 %.
  

Pour les contrat de réservations signés en 2011 :

Les parlementaires ont voté une prolongation pour les réservations signées en 2011 :
Les taux avantageux de 2011 peuvent être conservés à condition que le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement Scellier Intermédiaire ( réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011), et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2012.

La situation se résume ainsi :

Loi Scellier Intermédiaire		BBC	NON BBC
Réservation 2010 authentifiée	Acte avant le 31/01/2011	25 % + 12 %	25 % + 12 %
Réservation 2010 authentifiée	Acte du 01/02/2011 au 30/03/2011	25 % + 12 %	15 % + 12 %
	Acte en 2011	22 % + 10 %	13 % + 10 %
Réservation 2011 authentifiée	Acte avant le 31/03/2012	22% + 10%	13% + 10%
	Acte en 2012	13% + 8%	6 % + 8%*
	Acte à partir de 2013	0%	0%

*PC déposé avant 2012

Loi Scellier intermédiaire : obligations à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation Scellier intermédiaire l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Pour les baux signés en 2011, les plafonds Scellier intermédiaire sont :

Zones géographiques*	Prix au m²/mois (Scellier actés avant 2011)	Prix au m²/mois (Scellier actés en 2011)
Zone A bis	17,47 €/m²	17,36 €/m²
Zone A	17,47 €/m²	12,88 €/m²
Zone B1	12,15 €/m²	10,40 €/m²
Zone B2	9,94 €/m²	8,48 €/m²
Zone C	7,28 €/m²	4,88 €/m²-

* Voir la carte des zones géographiques

La surface à prendre en compte s'entend comme la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, ressères, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

De plus, les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Pour les baux conclus conclus, reconduits ou renouvelés en 2011, les plafonds annuels de ressources des locataires en Scellier intermédiaire sont :

Nombre de personnes composant le foyer	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	44 793 €	33 272 €	30 500 €	30 294 €
Couple	66 943 €	48 860 €	44 789 €	40 717 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	80 471 €	58 493 €	53 619 €	48 744 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	96 391 €	70 790 €	64 891 €	58 992 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	114 109 €	83 085 €	76 163 €	69 237 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	128 402 €	93 720 €	85 911 €	78 101 €
Par personne supplémentaire	+ 14 312 €	+ 10 646 €	+ 9 758 €	+ 8 871 €

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.
Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.

Tableau récapitulatif du dispositif Scellier intermédiaire

Loi Scellier intermédiaire
Engagement de location	9 ans, prorogeable 2 fois pendant 3 ans
Réduction d'impôt si Label BBC (*si contrat de réservation signé en 2011 et authentifié) (** si PC déposé avant 2012)	Réduction étalée sur 9 ans + 6 ans : Acte signé en 2011 : 22 % + 10  % = 32 % Acte signé* avant 31/03/2012 : 22 % + 10  % = 32 % Acte signé en 2012 : 6 % + 8 % = 14 %**
Réduction d'impôt si RT 2005 seulement (non BBC) (*si contrat de réservation signé en 2011 et authentifié) (** si PC déposé avant 2012)	Réduction étalée sur 9 ans + 6 ans : Acte signé en 2011 : 13 % + 10 % = 23 % Acte signé* avant 31/01/2012 : 13 % + 10  % = 23 % Acte signé en 2012 : 6 % + 8 % = 14 %**
Date de validité	Actes signés du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012
Plafond d'investissement	Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300000 € maximum dans la limite de plafonds par m².
Report des réductions non déduites	Les Réductions non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Imputation des déficits	Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 euros.
Location à un ascendant ou à un descendant	Possible à partir de 3 ans de location. Maximum de 9 ans. Suspend et reporte la réduction et l'obligation de location.
Cumulable avec le PLS	Possible si le PC a été déposé avant le 31/12/2009
Zones concernées	Abis, B1, B2, C sur agrément
Abattement forfaitaire sur les loyers	30 %
Indexation des plafonds de loyers	Les loyers sont révisés chaque année
Plafonds de ressources des locataires	Oui
Plafonnement des loyers (baux 2011, Scellier actés avant 2011)	Zone A : 17,47 €/m² Zone B1 : 12,15 €/m² Zone B2 : 9,94 €/m² Zone C : 7,28 €/m²
Plafonnement des loyers (baux 2011, Scellier actés en 2011) (voir notre article)	Zone Abis : 17,36 €/m² Zone A : 12,88 €/m² Zone B1 : 10,40 €/m² Zone B2 : 8,48 €/m² Zone C : 4,88 €/m² (sur agrément ministériel)