La loi LMNP Bouvard 2012 / LMP
Le LMNP Bouvard 2012
par bail commercial !
Le LMNP Bouvard désigne 2 catégories d’investisseurs
- Les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur meublé professionnel au RCS ;
- Les personnes qui, bien qu’inscrites au RCS en qualité de LMP, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 € et moins de 50 % de leur revenu global.
Le LMNP Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement jusqu'à la fin 2012, plafonnée à 300 000 € et répartie sur 9 ans.
La fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 € peut être amortie.
Pour bénéficier du taux LMNP BOUVARD 2011 à 18%, il faudra signer les actes notariés avant le 31/12/2011 ou enregistrer la réservation chez le notaire ou au centre des impôts et régulariser les actes avant le 31/03/2012.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 années à l'exploitant de la résidence.
Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement des travaux ou de son acquisition.
En cas de non respect de cette règle, ou de cession du logement avant les 9 années de location, la réduction d'impôt pratiquée ferait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement.
Sont concernés par le bénéfice de cette réduction d'impôt :
- Les établissements mentionnés au 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action Sociale et des Familles, ou de l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié des personnes âgées ou handicapés, prévus par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code, gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociales ;
- Les résidences avec services pour étudiants ;
- Les résidences de tourisme classées ;
- Les établissements mentionnés au B des 1° et 2° de l'article L. 6111-2 du Code de la Santé Publique.
Concernant les plus values, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont les mêmes que celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien, ou encore, sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.
Enfin, de la même manière que pour le LMP, l’investisseur en LMNP Bouvard va avoir la possibilité de récupérer la TVA dés lors qu’il aura donné à bail commercial à une société rendant trois sur quatre des services de base (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge).
Le LMNP Bouvard 2011, c’est :
- Une réduction d'impôt de 18 % du prix du bien ;
- Une imputation des déficits BIC non professionnels uniquement sur les revenus de même nature ;
- Un faible effort d'épargne ;
- Une rentabilité élevée ;
- Des loyers garantis par bail commercial ;
- La récupération de la TVA ;
- Un outil de rente à terme extrêmement performant.
Le LMP
L’activité de loueur en meublé professionnel est la solution idéale pour se constituer des revenus réguliers.
Aujourd’hui, on ne peut plus espérer une retraite d’un niveau équivalent à celui des générations précédentes. D’autant plus si les revenus ont été élevés et que le parcours professionnel a été irrégulier.
Pour répondre à ces préoccupations, il est donc nécessaire de prévoir des compléments de retraite aux revenus des régimes actuels.
La location en meublée professionnelle est une excellente solution en particulier dans les deux cas suivants :
Générer des revenus
Si l’objectif est de disposer immédiatement de revenus sûrs et réguliers assortis d’une fiscalité avantageuse, le LMP constitue la meilleure réponse.
Créer ou développer son patrimoine
Les personnes en activité, fortement imposés et à pouvoir d’épargne important, ont besoin de créer ou développer un patrimoine qui générera à terme un complément de retraite nécessaire. Là encore, la location meublée est parfaitement adaptée.
Le recours à l’emprunt permet, dans ce cas, de défiscaliser les loyers et en plus de générer un déficit fiscal reportable sur les autres revenus. Il constitue également un complément très important de prévoyance pour le conjoint et les proches grâce à la couverture des contrats d’assurance.
Un statut modifié par la loi de finances 2009
L’article 151 septies du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel, modifiée depuis le 1er janvier 2009.
- Le loueur doit être inscrit en tant que tel au Registre du Commerce.
- Les investisseurs doivent réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes égales à au moins 50 % de leurs autres revenus des catégories des traitements et salaires (y compris pensions et rentes) BIC, BNC, BA et rémunération des gérants majoritaires (les revenus nets catégoriels à prendre en compte sont ceux du foyer fiscal).
Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Une fiscalité exceptionnelle au titre de l’impôt sur le revenu
L’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c'est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses ou charges fiscales avec inscription comptable des amortissements.
Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables du Loueur en Meublé Professionnel. C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine. Les amortissements seront mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.
Si les dépenses ou charges fiscales sont
inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers
et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir
créer de déficit fiscal.
En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes
nettes d'impôt.
Une Récuperation unique et immédiate de la TVA
L’investissement dans le cadre d’une résidence de services ouvre droit à un avantage essentiel : le remboursement de la TVA qui réduit de 16.39 % le prix d’acquisition (soit 19.6 % du prix HT dans le cas d’un logement neuf) et dont le montant est progressivement acquis sur une période de 20 ans, ou sur 10 ans dans certains cas.
Un allègement des droits de succession
Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise. Soit une exonération partielle à hauteur de 75 % des droits de succession.
La possibilité de se constituer un patrimoine important sans payer d’ISF
En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considérés comme outil de travail), si l’investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité.
Une liberté de gestion exonérée de plus values de cession
Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d’impôt.
