Le LMP et le LMNP

Le LMNP, statut beaucoup plus souple que le LMP, designe 2 categories d’investisseurs

Les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur meublé professionnel au RCS ;

Les personnes qui, bien qu’inscrites au RCS en qualité de LMP, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 € et moins de 50% de leur revenu global.

L’attrait principal du LMNP est de bénéficier de certains avantages du LMP sans avoir à respecter les obligations de ce dernier. La grande différence réside dans le fait que les déficits générés ne sont imputables que sur les revenus de même nature (BIC) et non pas sur le revenu global comme c’est le cas pour le LMP.

Cependant, le LMNP bénéficie du système des amortissements différés qui, à terme, permet à l’investisseur de percevoir des revenus totalement défiscalisés pendant prés de 10 ans.

Le LMNP, c’est tout simplement un investissement accessible pour s’assurer de revenus stables et défiscalisés pour la retraite.

AVANTAGE FISCAL

Dans le cadre d’une acquisition via la souscription d’un emprunt, les charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, amortissements mobilier et immobilier) sont déductibles des recettes (loyers encaissés imposés au titre des BIC) dès la première année. Ce qui permet à terme de recevoir des revenus défiscalisés sur une durée d’environ 10 ans.
Si les déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles, imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.

Concernant les plus values, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont les mêmes que celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien, ou encore, sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

Enfin, de la même manière que pour le LMP, l’investisseur en LMNP va avoir la possibilité de récupérer la TVA dés lors qu’il aura donné à bail commercial à une société rendant trois sur quatre des services de base (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge).

Le LMNP, c’est :

PAS DE RECETTE ANNUELLE MINIMUM

PAS D’OBLIGATION D’INSCRIPTION AU RCS

UNE IMPUTATION DES DEFICITS BIC NON PROFESSIONNELS UNIQUEMENT SUR LES   REVENUS DE MEME NATURE

UN AMORTISSEMENT TOTAL DES BIENS IMMOBILIERS ET MOBILIERS

UN FAIBLE EFFORT D’EPARGNE

UNE RENTABILITE ELEVEE

DES LOYERS GARANTIS PAR BAIL COMMERCIAL

LA RECUPERATION DE LA TVA

DES REVENUS DEFISCALISES A TERME

UN OUTILS DE RENTE A TERME EXTREMEMENT PERFORMANT

L’activité de loueur en meublé professionnel est la solution idéale pour se constituer des revenus réguliers.

Aujourd’hui, on ne peut plus espérer une retraite d’un niveau équivalent à celui des générations précédentes. D’autant plus si les revenus ont été élevés et que le parcours professionnel a été irrégulier.

Pour répondre à ces préoccupations, il est donc nécessaire de prévoir des compléments de retraite aux revenus des régimes actuels.

La location en meublée professionnelle est une excellente solution en particulier dans les deux cas suivants :

Generer des revenus grace a son patrimoine

Si l’objectif est de disposer immédiatement de revenus sûrs et réguliers assortis d’une fiscalité avantageuse, le LMP constitue la meilleure réponse.

Creer ou developper son patrimoine

Les personnes en activité, fortement imposés et à pouvoir d’épargne important, ont besoin de créer ou développer un patrimoine qui générera à terme un complément de retraite nécessaire. Là encore, la location meublée est parfaitement adaptée.

Le recours à l’emprunt permet, dans ce cas, de défiscaliser les loyers et en plus de générer un déficit fiscal reportable sur les autres revenus. Il constitue également un complément très important de prévoyance pour le conjoint et les proches grâce à la couverture des contrats d’assurance.

Un statut simple a obtenir

L’article 151 septies du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel.

Le loueur doit être inscrit en tant que tel au Registre du Commerce.

Les recettes annuelles doivent impérativement dépasser 23.000 euros ou bien représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Une fiscalite exceptionnelle au titre de l’impot sur le revenu

L’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c'est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses ou charges fiscales avec inscription comptable des amortissements.

Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables du Loueur en Meublé Professionnel. C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine. Les amortissements seront mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.

Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal.
En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d'impôt.

Une Recuperation unique et immediate de la TVA

L’investissement dans le cadre d’une résidence de services ouvre droit à un avantage essentiel : le remboursement de la TVA qui réduit de 16.39% le prix d’acquisition (soit 19.6% du prix HT dans le cas d’un logement neuf) et dont le montant est progressivement acquis sur une période de 20 ans, ou sur 10 ans dans certains cas.

Un allegement des droits de succession

Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise. Soit une exonération partielle à hauteur de 75 % des droits de succession.

La possibilite de se constituer un patrimoine important sans payer d’ISF

En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considéré comme outil de travail), si l’investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité.

Une liberte de gestion exoneree de plus values de cession

Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 152 449 €, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d’impôt.