La loi Scellier Intermédiaire est elle plus interessante que la loi Scellier
?
La loi Scellier Intermédiaire possède 2 avantages par rapport à la
loi Scellier : Une durée d'amortissement de 15 ans (contre
9 à la loi Scellier), et un abattement forfaitaire sur
les loyers de 30%.
Les contraintes de ressources des locataires et de plafonnements
de loyers ne sont pas génantes dans les agglomérations des
grandes villes et villes moyennes.
La loi Scellier Intermédiaire est donc plus avantageuse pour l'investisseur quand
les plafonds de loyers correspondent aux loyers pratiqués sur
le marché locatif.
Quelles sont les garanties
sur la construction ?
Il existe 3 types de garanties, et une assurance Dommage-Ouvrage
:
- La Garantie de Parfait Achèvement : 1 an à compter
de la date de réception sans réserve. Elle s'étend à la
réparation des désordres de construction. Elle ne concerne
pas les travaux indispensables pour remédier aux effets de l'usure
ou de l'usage.
- La Garantie de Bon Fonctionnement : 2 ans à compter
de la date de réception sans réserve. Elle concerne les éléments
d'équipement de votre logement.
Exemple : cumulus, convecteurs, VMC, robinets, prises de courant,
interrupteurs, etc...
Nota : les éléments de cuisines n'entrent pas dans le cadre
de cette garantie.
- La Garantie Décennale : 10 ans à compter
de la date de réception sans réserve. Elle concerne les désordres
et vices cachés qui peuvent compromettre la solidité de votre
logement ou le rendre impropre à son usage.
Exemple : Déformation de la structure porteuse.
- L'assurance Dommage-Ouvrage : 9 ans à compter
de la garantie de Parfait Achèvement (soit 10 ans après la
date de réception sans réserve. Elle couvre l'ensemble des
désordres rentrant dans la Garantie de Bon Fonctionnement et La Garantie
Décennale.
Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent
de la garantie décennale, à charge ensuite pour l'assureur
de se retourner contre le responsable des désordres. Elle vous permet
de ne pas avoir à attendre qu'un tribunal se soit prononcé sur
la responsabilité de chaque professionnel pour être remboursé.
Elle garantit le paiement des réparations:
- avant la réception des travaux, si le
contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution
par celui-ci de ses obligations (après mise en demeure infructueuse),
- pendant l'année qui suit la réception,
si l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations après la mise en demeure.
A combien serai-je imposé à la
revente de mon bien ?
Le gain réalisé lors de la revente est exonéré d'impôts.
Seule la plus value (prix de vente - prix d'acquisition) réalisée
est susceptible d'être fiscalisée à 16% (plus 11% de
prélèvements sociaux), avec un abattement de 10% par année
de détention, à partir de la 5 ème année de détention.
Soit une exonération totale de la plus value au dela de la 15ème
année. Un abattement de 1000 euros sera également appliqué sur
le montant calculé de la plus value.
Quelles sont les formalités
pour bénéficier des avantages fiscaux ?
Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers (formulaire
2044 ou 2044 S selon votre investissement) et une lettre d'engagement de location (formulaire 2044 EB). Eventuellement, remplir un formulaire H1 ou H2 si le promoteur ne l'a pas réalisé lui même. Notre
service commercial s'occupe des formalités fiscales, et
remplit même votre déclaration de revenus fonciers pour vous
(si cette option est souscrite dans le cadre de la gestion).
Si la loi s'arrète, je
perds les avantages fiscaux ?
La seule remise en cause intervient si vous ne respectez
pas les 9 ans de locations obligatoires aux conditions prévues par
la loi Scellier.
Peut on louer à ses
enfants ?
La loi Scellier autorise les acquéreurs
d'un logement neuf à le louer à leurs ascendant
ou descendants, à partir du moment où ils n'appartiennent pas au foyer fiscal de l'investisseur. Par contre, la loi Scellier Intermédiaire l'autorise
après 3 ans de location initiale, et cette option
suspend la réduction d'impôt pendant la durée
de cette location. Cette période de mise à disposition
du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas
prise en compte pour la durée de location minimale
de neuf ans.
Quelle est la base
de calcul de la réduction Scellier ?
Pour les logements que vous avez acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement,
la déduction est calculée sur le prix d'acquisition, majoré des
honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière,
et TVA, plus le montant forfaitaire du réglement de copropriété.
Attention : les frais d'hypothèque, de prêteur de deniers ou
frais de banques sont déductibles des revenus fonciers au même
titre que les intérêts d'emprunt et l'assurance décès
invalidité.
Exemple : pour un prix d'acquisition de 150 000 €, avec 3 000 € de frais d'acte, et 150 € de r églement de copropriété, le prix de revient est 153 150 €.
La réduction d'impôt la première année sera de 153 150 x 25% / 9 = 4 254 €, sans compter l'éventuel déficit foncier déductible généré par l'opération.
Quel est le point de
départ de la réduction d'impôt Scellier ?
Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement
voient démarrer la réduction l'année
du mois de l'achèvement du logement, ou au premier jour du mois de
leur acquisition chez le notaire si celle ci est postérieure.
Pourquoi vaut il mieux
investir dans un programme vendu également en accession à la propriété ?
En accession à la propriété, les acquéreurs n'ont
pas d'avantages fiscaux, et n'achètent jamais à un prix de
vente supérieur à celui du marché local. Si l'investisseur
qui achète aujourd'hui veut revendre dans 10 ans, il pourra le vendre SANS
MOINS VALUE à des accédants à la propriété,
mais pas à des investisseurs (qui n'auront pas les avantages fiscaux).
Il faut donc éviter fermement les programmes vendus à 100%
aux investisseurs par des réseaux de vente : les prix sont surévalués
pour couvrir les frais de commercialisation, et les accédant qui refusent
aujourd'hui ce type de produit, le refuseront également dans les années
suivantes (sauf si le prix est largement baissé).
Comment évaluer
aujourd'hui la valeur revente de mon investissement ?
La valeur dépendra surtout de combien un acquéreur est prêt à l'acheter
: l'acquéreur achètera au prix du marché (variable selon
la situation géographique du bien, de son état général,
de ses prestations). Si c'est pour investir, il achétera en fonction
de la rentabilité locative, car il ne bénéficiera plus
des avantages fiscaux.
Vous voulez acheter aujourd'hui au prix du marché :
Comparez avec les prix du quartier.
Méfiez vous donc des appartements surévalués, invendables à leurs
prix d'achat d'aujourd'hui, même dans 15 ans.
En résumé, le prix de vente est supérieur si vous revendez à un
acheteur qui destine son achat à sa résidence principale plutôt
que pour un investissement financier.
Dans une optique de revente, il faudra donc éviter les petites surfaces
et les T1 (à rentabilités pourtant plus élevées
en général), et privilégier les grands appartements
et les grands volumes. Le mieux étant évidement une maison
ou villa. |
La
loi Scellier Intermédiaire est elle plus intéressante que la loi
Scellier ? 
