Questions frequentes

REPONSES

Comment choisir entre la loi Borloo et la loi Robien Recentrée ?

Lors de la déclaration de revenus fonciers en 2007, vous ferez le choix du dispositif fiscal le plus avantageux : C'est le montant des loyers pratiqués qui impliquera le dispositif à retenir. Nos conseillers se tiendront à votre entière disposition pour vous aider à choisir la loi la plus adapté et vous permettre de réaliser votre déclaration sans aucune tracasserie administrative.

La loi Borloo populaire est elle plus interessante que la loi Robien Recentrée ?

La loi Borloo possède 2 avantages par rapport à la loi Robien II : Une durée d'amortissement de 15 ans (contre 9 à la loi Robien II), et un abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.
Les contraintes de ressources des locataires et de plafonnements de loyers ne sont pas génantes dans les agglomérations des grandes villes et villes moyennes.
La loi Borloo est donc plus avantageuse pour l'investisseur quand les plafonds de loyers Borloo correspondent aux loyers pratiqués sur le marché locatif.

La loi Robien Recentrée est elle plus interessante que la loi Robien ?

Les programmes situés en zones C risquent de soufrir d'une baisse sensible de leur rentabilité, à cause des plafonds de loyers plus faibles. La loi Robien II y sera moins intéressante que la loi Robien I, d'autant plus que la durée d'amortissement est plus courte (9 ans maximum contre 15 ans) et que l'on n'envisage pas de revente à 9 ans.

Les nouvelles tranches d'impôts en 2006 affecteront elles fortement le gain fiscal De Robien ?

L'impact de ces nouvelles tranches sera de 15 à 20 euros par mois supplémentaires sur un effort d'épargne lors de l'investissement de Robien.

Or le nouveau barême vous génère également une baisse d'impôt de 30 à 40 euros par mois en moyenne ! Cette trésorerie supplémentaire vous paiera largement le surplus d'épargne de Robien.
L'impact sera donc nul et même légèrement positif pour la majorité des investisseurs.

Quelles sont les garanties sur la construction ?

Il existe 3 types de garanties, et une assurance Dommage-Ouvrage :

- La Garantie de Parfait Achèvement : 1 an à compter de la date de réception sans réserve. Elle s'étend à la réparation des désordres de construction. Elle ne concerne pas les travaux indispensables pour remédier aux effets de l'usure ou de l'usage.

- La Garantie de Bon Fonctionnement : 2 ans à compter de la date de réception sans réserve. Elle concerne les éléments d'équipement de votre logement.
Exemple : cumulus, convecteurs, VMC, robinets, prises de courant, interrupteurs, etc...
Nota : les éléments de cuisines n'entrent pas dans le cadre de cette garantie.

- La Garantie Décennale : 10 ans à compter de la date de réception sans réserve. Elle concerne les désordres et vices cachés qui peuvent compromettre la solidité de votre logement ou le rendre impropre à son usage.
Exemple : Déformation de la structure porteuse.

- L'assurance Dommage-Ouvrage : 9 ans à compter de la garantie de Parfait Achèvement (soit 10 ans après la date de réception sans réserve. Elle couvre l'ensemble des désordres rentrant dans la Garantie de Bon Fonctionnement et La Garantie Décennale.

Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, à charge ensuite pour l'assureur de se retourner contre le responsable des désordres. Elle vous permet de ne pas avoir à attendre qu'un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel pour être remboursé.

Elle garantit le paiement des réparations:
     - avant la réception des travaux, si le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations (après mise en demeure infructueuse),
     - pendant l'année qui suit la réception, si l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations après la mise en demeure.

A combien serai-je imposé à la revente de mon bien ?

Le gain réalisé lors de la revente est exonéré d'impôts. Seule la plus value (prix de vente - prix d'acquisition) réalisée est susceptible d'être fiscalisée à 16% (plus 11% de prélèvements sociaux), avec un abattement de 10% par année de détention, à partir de la 5 ème année de détention. Soit une exonération totale de la plus value au dela de la 15ème année. Un abattement de 1000 euros sera également appliqué sur le montant calculé de la plus value.

Quelles sont les formalités pour bénéficier des avantages fiscaux ?

Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 S) et une lettre d'engagement de location (formulaire 2044 EB). Notre service commercial s'occupe de toutes ces formalités fiscales, et remplit même votre déclaration de revenus fonciers pour vous (si cette option est souscrite dans le cadre de la gestion).

Si la loi s'arrète, je perds les avantages fiscaux ?

Le dispositif DE ROBIEN est une option du régime général des impôts, et n'est donc pas susceptible, à ce titre, d'être remis en cause. La seule remise en cause intervient si vous ne respectez pas les 9 ans de locations obligatoires aux conditions prévues par la loi.

Peut on louer à ses enfants ?

La loi De Robien autorise les acquéreurs d'un logement neuf à le louer à leurs ascendant ou descendants. Par contre, la loi Borloo vous l'autorise après 3 ans de location initiale, et cette option suspend votre amortissement fiscal pendant la durée de cette location. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

Quelle est la base de calcul de l'amortissement De Robien ?

Pour les logements que vous avez acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition, majoré des honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière, et TVA.

Attention : les frais d'hypothèque, de prêteur de deniers ou frais de banques sont déductibles des revenus fonciers au même titre que les intérêts d'emprunt et l'assurance décès invalidité.

Quel est le point de départ de l'amortissement De Robien ?

Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement voient démarrer la période d'amortissement : le premier jour du mois de l'achèvement du logement, ou au premier jour du mois de leur acquisition chez le notaire si celle ci est postérieure.

Pourquoi vaut il mieux investir dans un programme vendu également en accession à la propriété ?

En accession à la propriété, les acquéreurs n'ont pas d'avantages fiscaux, et n'achètent jamais à un prix de vente supérieur à celui du marché local. Si l'investisseur qui achète aujourd'hui veut revendre dans 10 ans, il pourra le vendre SANS MOINS VALUE à des accédants à la propriété, mais pas à des investisseurs (qui n'auront pas les avantages fiscaux). Il faut donc éviter fermement les programmes vendus à 100% aux investisseurs par des réseaux de vente : les prix sont surévalués pour couvrir les frais de commercialisation, et les accédant qui refusent aujourd'hui ce type de produit, le refuseront également dans les années suivantes (sauf si le prix est largement baissé).

Comment évaluer aujourd'hui la valeur revente de mon investissement ?

La valeur dépendra surtout de combien un acquéreur est prêt à l'acheter : l'acquéreur achètera au prix du marché (variable selon la situation géographique du bien, de son état général, de ses prestations). Si c'est pour investir, il achétera en fonction de la rentabilité locative, car il ne bénéficiera plus des avantages fiscaux.

Vous voulez acheter aujourd'hui au prix du marché :
Comparez avec les prix du quartier.
Méfiez vous donc des appartements surévalués, invendables à leurs prix d'achat d'aujourd'hui, même dans 15 ans.

En résumé, le prix de vente est supérieur si vous revendez à un acheteur qui destine son achat à sa résidence principale plutôt que pour un investissement financier.

Dans une optique de revente, il faudra donc éviter les petites surfaces et les T1 (à rentabilités pourtant plus élevées en général), et privilégier les grands appartements et les grands volumes. Le mieux étant évidement une maison ou villa.