Revue de Presse de l'immobilier neuf

Investissement locatif et conventionnement prive :
Quel est l' impact des nouveaux dispositifs ?

La réforme du dispositif d'incitation à l'investissement locatif est intervenue, en deux temps, à l'automne 2006, alors que l'engouement des ménages pour ce type d'investissement était à son apogée.
Il s'agissait notamment, pour le gouvernement, d'améliorer le dispositif existant pour répondre aux critiques adressées au régime Robien, jugé par certains insuffisamment contraignant pour les bénéficiaires au regard de l'avantage fiscal qu'il leur offrait et accusé d'inciter à la production de logements locatifs sans référence aux besoins.

1/ Le régime Robien a ainsi été " recentré ", c'est-à-dire que l'avantage fiscal qui lui est attaché a été quelque peu réduit par le biais d'une réduction du taux et de la durée d'amortissement, les loyers plafonds restant inchangés.
Il est doublé, pour les investissements dans le neuf, du régime Borloo neuf, qui bénéficie d'une fiscalité plus favorable mais impose en contrepartie aux investisseurs des loyers plafonds plus bas et ne leur permet de louer les logements concernés qu'à des locataires dont les ressources sont également plafonnées.
En outre, le zonage s'appliquant aux barèmes des plafonds de loyers et de ressources a été affiné, l'ancienne zone B étant éclatée en deux zones B1 et B2 : le but est de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux dans la fixation des loyers plafonds.

En réalité, même dans le régime Borloo neuf, les loyers plafonds sont assez rarement inférieurs aux loyers de marché et sont peu contraignants. Leur positionnement dépend, toutefois, de la localisation et de la taille des logements.
De plus,on estime que 80 à 90 % des ménages français ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Borloo.

2/ Pour les logements existants, le régime "Borloo ancien" se substitue au "Besson ancien". Les principes sont identiques - déduction " spécifique " sur les revenus fonciers en contrepartie d'un loyer plafonné - mais l'avantage est plus important. En outre, le régime est maintenant à deux vitesses : loyer intermédiaire et loyer social, le taux de déduction spécifique étant plus élevé dans le second, en contrepartie de loyers plus bas. Enfin, le Borloo ancien comporte une nouveauté importante : la signature obligatoire d'une convention avec l'ANAH.

Le but de la réforme est manifestement de peser davantage sur les loyers tout en ne brisant pas la dynamique de la production de logements locatifs privés. Dans l'ancien, il s'agit de favoriser l'accroissement du parc conventionné privé afin qu'il puisse contribuer de façon significative à l'offre de logements à loyers modérés.

Source : Rapport de l'Anil, janvier 2007 (Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

L'Achat de logement en deux temps

Dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement et des mesures en faveur de l’accession à la propriété, le dispositif « Pass-foncier » est créé par l’UESL (Fédération des organismes du 1% Logement) et la Caisse des Dépôts. Le « Pass-foncier » facilite l’achat d’une résidence principale dans le neuf pour les primo-accédants et permet d’acheter en deux temps, le logement d’abord et le terrain ensuite. Cela va permettre aux ménages d'acheter un logement neuf avec des taux de remboursement équivalent à un simple loyer. 20 000 ménages devraient profiter de ce dispositif dans un premier temps qui à terme pourrait en concerner 50 000.

Le Pass-Foncier permet l’achat par les primo-accédants du seul bâti avec portage du terrain, sans coût significatif immédiat pour le ménage, durant toute la phase de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans la limite d’une durée maximale de 25 ans.
Est éligible à ce dispositif toute opération d’acquisition ou de construction par un ménage d’un logement neuf affecté à sa résidence principale, en individuel ou en collectif, en diffus ou en groupé.
La décision d’octroi d’un Pass-Foncier pour ces opérations dites « accédants » est prise par le CIL-CCI.
Sont également éligibles les opérations groupées financées en PSLA qui ont fait l’objet d’un agrément. Pour ces opérations dites « fléchées », la décision d’octroi du Pass-Foncier sera globale et portera sur l’ensemble du terrain d’assise de l’opération.

Ménages bénéficiaires
Les bénéficiaires du Pass-Foncier doivent répondre aux trois critères suivants:
• être primo accédants de sa résidence principale ;
• disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA ;
• être bénéficiaires d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement (aide de 3000 à 5000 euros suivant les zones).

Les ménages qui sont concernés sont les mêmes qui bénéficient de la majoration du PTZ.

Montant du Pass-Foncier
Par logement, le montant du Pass-Foncier ne pourra excéder les plafonds suivants :

	Zone A (zone Robien)	Zone B	Zone C
Opérations "Accédants"	50 000 €	40 000 €	30 000 €
Opérations "Fléchées"	30 000 €	25 000 €	20 000 €

Montage pratique
Une personne morale désignée par le CIL-CCI, ou une structure ad’hoc gérée par la CDC pour les opérations « fléchées », se porte acquéreur soit du terrain d’emprise en logement individuel, soit de la charge foncière en logement collectif lorsque ce montage sera possible. Elle signe concomitamment un bail à construction au profit du ménage futur accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain, pour une durée maximale de 25 ans. L’acquisition par l’accédant du foncier se fait au prix d’origine indexé chaque année sur toute la durée effective du portage :
• pour les salariés du secteur assujetti au 1% Logement : au taux de 1,5 % ;
• pour les autres ménages : au taux d’inflation, dans une double limite inférieure de 2% et supérieure de 4,5 %.
L’accédant a la faculté d’acheter le foncier à toute date à sa convenance pendant la période de portage aux conditions définies ci-dessus.

Sécurisation du Pass-Foncier
En cas d’impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires d’un Pass-Foncier dans le cadre d’opérations « accédants », bénéficient d’une double sécurisation :

• une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, qu’il s’agisse ou non de la personne morale qui a accordé le Pass-Foncier, à des conditions identiques à celles fixées pour le PSLA : pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix garanti est égal au prix auquel le ménage a lui-même acquis ; pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par an. le relogement dans le cas où il ne peut rester sur place. Toutefois, le CIL-CCI s’efforcera chaque fois que possible de garantir aux ménages concernés le maintien dans les lieux.

• En cas d’impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires d’un Pass-Foncier dans le cadre d’opérations « fléchées », bénéficient de la sécurisation associée au PSLA.

Garantie des risques locatifs

Dominique de Villepin a annoncé la création d'une "garantie des risques locatifs" (GRL) pour tous. La garantie-location prendra la forme d'un dispositif global de garantie des risques locatifs. Ce dispositif concernera tous les locataires qui jusqu'à présent n'étaient couverts par aucune garantie : les chômeurs, les titulaires de CDD, les travailleurs à temps partiel, les employés de maison, les salariés agricoles, les étudiants ou les jeunes fonctionnaires.

Le fonds sera financé par l'Etat et l'organisme paritaire gérant le 1% logement. Le GRL vise à favoriser l'accès et le maintien dans leur habitation locative des ménages confrontés aux difficultés pour se loger en raison de revenus trop bas, en garantissant jusqu'à deux ans le paiement des loyers auprès des propriétaires.

LA « GRL », POUR QUOI ?
La Garantie des risques locatifs favorise l’accès et le maintien dans leur logement locatif des ménages qui font l’objet de discrimination en raison du niveau de leurs revenus ou de leur situation professionnelle, en évitant que des garanties supplémentaires comme des cautions leur soient réclamées.
La Garantie des risques locatifs permet d’autre part la mise en location de nouveaux logements, grâce à la sécurisation du risque d’impayés dont on sait qu’il constitue pour les propriétaires un frein à la location.

LA « GRL », POUR QUI?
La Garantie des Risques Locatifs vise à aider les locataires titulaires de CDD, les salariés à temps partiel, les saisonniers, les jeunes en formation, les étudiants, les employés de maison, les jeunes fonctionnaires…, qui font souvent l’objet de discriminations parce qu’ils ne peuvent pas présenter des garanties suffisantes pour les bailleurs.

LA « GRL », COMMENT ÇA MARCHE ?
Grâce à la Garantie des Risques Locatifs les propriétaires bailleurs seront indemnisés en cas d’impayés du locataire pendant toute la durée du bail. Pendant cette période la situation du locataire sera examinée, afin qu’elle puisse être régularisée, et qu’un suivi social soit mis en place pour les locataires les plus en difficulté. Pour ce faire, des financements du 1% Logement et de l’Etat viendront compléter les primes perçues par les assureurs en cas d’impayés de loyers, ou les prises en charge directes du risque d’impayé par les bailleurs. La GRL sera mise en œuvre à partir du 1er janvier 2007.

Defiscalisation dans les DOM-TOM

Les aides fiscales accordées au secteur du logement dans les départements d'outre-mer (DOM) ont des "effets pervers"d'aprés le "rapport d'information" du 1er décembre du sénateur de l'Ardèche, Henri Torre.

Les réductions d'impôts liées aux investissements dans l'habitat des DOM ont fortement progressé, depuis juillet 2003. En 2005, elles étaient estimées à 175 millions d'euros.

Cette défiscalisation porte sur diverses opérations : achat ou construction de la résidence principale, acquisition d'un immeuble neuf en vue de le louer, souscription de parts ou d'actions de sociétés qui édifient des habitations neuves, travaux de réhabilitation de logements de plus de quarante ans, etc.

Les interlocuteurs que le sénateur a rencontrés lors de ses déplacements sur le terrain, ont très souvent souligné l'effet inflationniste des aides fiscales.

Un tel système favorise en outre la production de logements dont les loyers ne "sont pas accessibles" à 80 % de la population ultramarine : le niveau de vie dans les DOM est plus faible qu'en métropole.
En outre, la typologie des habitations produites "en défiscalisation n'est pas adaptée à la structure familiale des ménages" car il s'agit, dans trois cas sur quatre, de T 1 ou de T 2.

Enfin, le foncier disponible est cher, rare et capté au profit d'"opérations défiscalisées" dans le secteur libre et intermédiaire. Accaparées par ces programmes, les entreprises du BTP " répondent difficilement aux appels d'offres des bailleurs sociaux", déplore M. Torre.

Pour corriger ces "déséquilibres", le sénateur suggère de "mieux "cibler" la défiscalisation" en accordant les réductions d'impôt les plus importantes à la construction locative sociale. Mais les aides fiscales ne doivent surtout pas être supprimées, insiste-t-il, car elles permettent de soutenir l'emploi dans des territoires fragiles sur le plan économique.

d'après LE MONDE du 09.12.06

Hebergement d’urgence : creation d’une reduction d’impot

L’Assemblée nationale a adopté un amendement proposé par les députés Pierre Méhaignerie et Gilles Carrez, visant à créer une réduction d'impôt sur le revenu pour ceux qui investissent dans l'hébergement d'urgence.

« Afin de développer l'offre de logement en faveur des personnes qui éprouvent des difficultés particulières d'accès au logement, il est proposé de favoriser, par l'octroi d'un avantage fiscal, l'investissement privé dans les résidences hôtelières à vocation sociale », mises en place par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

Les contribuables qui réaliseront un investissement dans de telles résidences bénéficieront d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % du prix d’acquisition d’un logement neuf.
Le montant de l'investissement est plafonné à 50.000 € pour un célibataire et 100.000€pour un couple marié ou pacsé.
La réduction d’impôt est étalée sur une durée maximale de six ans.

Les francais penchent pour la stabilite des prix

Selon Le Baromètre semestriel, Habitat Espaces Immobiliers – Meunier, dans les six prochains mois :
42 % des français estiment que les prix de l'immobilier vont encore augmenter,
44 % pensent qu’ils vont progressivement se stabiliser,
8 % pensent que les prix vont baisser (les baissiers),
6% n'ont pas d'opinion

Etre propriétaire est plus intéressant
72% des Français pensent qu’il est plus intéressant d’acheter et seulement
16 % pensent qu’il est plus intéressant de louer.
Les Français sont 65 % à juger les loyers élevés.

Intentions d'achat
17 % des personnes interrogées ont l’intention d’acquérir un bien immobilier dans les 2 ans. Ils n’étaient que 13 % l'année dernière.

La résidence principale est le moteur de la demande avec 83 % des objectifs d’achat (soit une hausse de 7 % en un an), suivie de l’investissement locatif (7 %) et de la résidence secondaire 7 % (en hausse de 20 % par rapport au semestre précédent).

Le Président d’Espaces Immobiliers BNP Paribas, commente ce baromètre : « les fondamentaux du marché immobilier du logement sont toujours aussi solides. Ainsi les intentions d’achat d’un bien immobilier, dans les trois régions sondées, n’ont jamais été aussi élevées… ».