La loi TEPA

Afin de simplifier et d'optimiser l'accession à la propriété des français, un nouveau dispositif, le PTZ+ va remplacer à partir du 1er janvier 2011, les dispositifs Pass-Foncier, PTZ actuel et crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt loi TEPA. Ces dispositifs disparaitront donc au 31 décembre 2010.

Crédit d’impôt sur les intérêts des emprunts immobiliers

Les Français désirant accéder à la propriété peuvent déduire de leurs impôts 40% des intérêts d'emprunt immobilier la 1ère année, puis 20% les 4 années suivantes,  dans une limite de 3 000 euros pour un couple + 100 euros par enfant à charge (1 500 euros pour un célibataire). Les ménages non imposables sont remboursés de ce montant.

Cet avantage fiscal est revu à la hausse pour les logements neufs acquis à compter de 2009 qui respectent la norme BBC 2005 (Bâtiment basse consommation) : la durée d'application du crédit d'impôt est portée à sept années et son taux est fixé uniformément à 40 % pendant toute cette période.

Les bénéficiaires du crédit d’impôt TEPA

Les contribuables domiciliés en France, y compris dans les DOM, qui souscrivent un ou plusieurs emprunts en vue de l’acquisition ou de la construction de leur résidence principale, quelles que soient leurs ressources.

Type d’acquisition concerné

Le crédit d’impôt s’applique aux emprunts souscrits en vue de l’acquisition ou de la construction de la résidence principale du contribuable. Il s’applique aux acquisitions (acte de vente notarié) de logement neuf ou ancien, réalisées depuis le 6 mai 2007, qu’il s’agisse ou non d’une première accession à la propriété.

Les emprunts éligibles

Seuls les prêts immobiliers délivrés par un établissement financier ouvrent droit au crédit d’impôt. Sont également éligibles au crédit d’impôt les prêts complémentaires qui concourent au financement de l’acquisition et notamment :
. les « prêts relais » ou « prêt achat-revente » ou équivalents ;
. les prêts aidés cumulables avec le crédit d’impôt (prêt d’accession sociale, prêt épargne-logement,…).

Les intérêts déductibles

• Les intérêts des sommes remboursées aux organismes financiers,
• Les intérêts  intercalaires, c’est-à-dire les intérêts dus au titre des sommes débloquées avant la livraison du logement (en VEFA), constituent des intérêts éligibles au crédit d’impôt. Sont également inclus dans l’assiette du crédit d’impôt, lorsqu’ils font partie des montants empruntés et dès lors qu’ils constituent des frais engagés en vue de l'acquisition, les intérêts afférents aux frais de notaire et droits d'enregistrement et frais de garanties).
• N’entrent pas dans l’assiette du crédit d’impôt les frais d’emprunt et cotisations d’assurance contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

Durée du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt porte sur les intérêts payés au titre des 5 premières annuités de remboursement du prêt immobilier.
Important ! Pour les logements neufs bénéficiant du label « BBC 2005 », cette période est portée de 5 à 7 ans.

Montant du crédit d’impôt

Taux : le taux du crédit d’impôt varie selon les années et les caractéristiques du logement. Le taux le plus important est celui applicable au titre de la première annuité, le taux moindre concerne les années suivantes.

Plafond annuel : son montant ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition, les plafonds suivants :
. 3 750 € pour un célibataire,
. 7 500 € pour un couple.
Ces montants sont majorés de 500€ par personne à charge ou de 250 € lorsqu’il  s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Attention ! L’excédent éventuel ne peut être reporté sur une année ultérieure.

Date d’application du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt est accordé chaque année jusqu’à celle au cours de laquelle intervient le versement des intérêts afférents à la dernière des cinq annuités de remboursement prises en compte.
Le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur (et non de la date de l’offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat), puis de date à date à partir de celle-ci.
En cas de prêts multiples (ex. : prêt –relais), le point de départ de ces annuités s’entend de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

Important ! En VEFA, le point de départ de la première annuité s’entend, à la demande du contribuable :
. soit de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral ;
. soit de la date d’achèvement ou de livraison du logement.
Pour les prêts souscrits en cours d’année, le montant du crédit d’impôt sera calculé au prorata.

Cumuls possibles

Le crédit d’impôt peut être cumulé avec d’autres aides en faveur de l’accession à la propriété et notamment les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt Pass Foncier ®, etc.).