Quel crédit pour un achat immobilier
Il existe différents types de prêts immobiliers et différents procédés pour en optimiser l’utilisation.
Prêt amotissable
Un prêt amortissable est le type de prêt le plus courant
(immobilier, consommation…).
Il se caractérise par un règlement d’échéances,
appelées mensualités, qui se composent d’une partie
d’intérêts et d’une partie de capital.
Cette partie permet de réduire le capital initialement emprunté
au fur et à mesure du temps.
Plus le crédit avance dans le temps, et plus la partie des intérêts
dans la mensualité se réduit.
Prêt amortissable avec remboursement anticipé
Ce montage financier se caractérise par :
- Un allongement de la durée du crédit afin de réduire la mensualité,
- Dégager ainsi un effort d’épargne disponible qui sera versé sur un contrat de capitalisation (assurance-vie).
Le principe consiste à générer plus d’intérêts avec la capitalisation que d’intérêts à payer sur le crédit.
Exemple : un crédit de 150 000 € qui est rallongé de 15 à 25 ans permet :
- D'augmenter la réduction d’impôt de 7 834 € au bout de 15 ans, soit un gain mensuel de 43,5 €.
- De réduire la mensualité de 300 €.
Le gain mensuel obtenu de 343,50 €, placé pendant 15 ans sur un contrat assurance vie permet de constituer 84 300 € net d’impôts (avec une rémunération de 4,50 %) ; édit restant à rembourser sera lui de 80 500 €. Gain final : 3 800 €.
Conseil : pour ce type de montage, il n’est pas nécessaire
d’avoir un apport et il est impératif d’obtenir de
la part de la banque qui finance aucune pénalité en cas
de remboursement anticipé.
Il est nécessaire d’avoir un contrat de capitalisation
bien géré afin de faire plus qu’une rémunération
de 4,50 % par an et ainsi augmenter le gain final ou rembourser le prêt
avant les 15 ans.
C’est pourquoi nous vous conseillons vivement notre contrat
d’assurance vie haut de gamme géré par notre cellule
de gestion de patrimoine CDL PATRIMOINE.
Prêt in fine
Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital
s'effectue à la dernière échéance, à
la fin du prêt (in fine, en latin), grâce à
la reconstitution du capital par la création d’un contrat
d’assurance vie. Les mensualités ne servent qu'à payer
les intérêts. Le montant total des intérêts
payés est constant et beaucoup plus important.
Le prêt in fine fonctionne comme un découvert bancaire avec
une date de remboursement prévue à l’avance. Le remboursement
du prêt se réalisera alors soit par la vente du bien, soit
avec le contrat assurance-vie prévu à cet effet.
Le prêt IN FINE permet d’offrir à l’acquéreur
une double protection pour ces héritiers. En cas de décès
de l’acquéreur, l’assurance décès remboursera
le prêt à la banque, et les ayant droits hériteront
du bien immobilier, et du contrat d’assurance vie.
Conseil : Ce type de prêt nécessite un apport
initial minimum de 20% pour constituer la base du contrat d’assurance
vie, et d’obtenir de la banque l’absence de pénalité de
remboursement anticipé.
C’est la qualité de gestion du contrat d’assurance
vie qui sera à la base d’un prêt in fine réussi,
le taux d’intérêt sera un facteur secondaire car déductible.
C’est pourquoi nos prêts in fine sont adossés à un
contrat d’assurance vie haut de gamme, géré par notre
cellule de gestion de patrimoine CDL PATRIMOINE.
Notre cellule de gestion de patrimoine vous proposera ce qui se fait
de mieux à l’heure actuelle sur le marché en terme
de contrats d’assurance vie, car, à l’opposé des
banques ou des compagnies d’assurances, nous n’avons aucune
obligation à proposer des produits monogestionnaires.
Tous nos contrats sont multi gestionnaires car aucune société de
gestion ne peut être la meilleure dans toutes les classes d’actifs.
Nous vous proposons principalement trois gestions :
- Gestion totalement garantie : 100 % fonds euro : le capital est garanti à 100 % avec une rémunération voisine de 4,00 % (en 2006 : 4,40 % net de frais de gestion).
- Gestion prudente : elle est composée d’une partie en fonds euro, de fonds obligataires ou mixtes, et de fonds actions. Son objectif de performance sur le long terme (investissement sur 8 ans) est une rémunération de 6 % par an. (en 2006 : 8,18 % net de frais de gestion).
- Gestion équilibrée : elle est
composée d’une partie fonds euro mais moins importante qu’en
gestion prudente, de fonds obligataires ou mixtes, et de fonds actions.
Son objectif de performance sur le long terme (investissement sur 8 ans) est une rémunération de 7,5 % par an (en 2006 : 8,63 % net de frais de gestion).
Quel différé pour votre crédit
Durant la période de construction du bien, et suite à la signature chez le notaire, trois possibilités de différé s’offrent à vous :
- Anticipation (période de 0 à 36 mois) : vous réglez les intérêts durant la construction, et vous commencez l’amortissement de votre prêt à la livraison du bien
- Différé partiel (signature notaire + durée déterminée de 0 à 24 mois) : vous réglez les intérêts durant la construction et vous débutez l’amortissement à une date définie.
- Différé total (signature notaire + durée demandée de 0 à 24 mois) : vous ne réglez rien durant la construction (sauf l’assurance du prêt) et vous commencez l’amortissement à une date définie.
Le différé total est conseillé pour les personnes
désirant ne pas faire d’effort d’épargne tant
que la livraison du bien n’est pas effective.
